К ЗЕМЛЕ С ЛЮБОВЬЮ И ЗНАНИЕМ

<<< начало статьи "Отношение к земле: иметь или жить?"

  Как человек, более-менее знакомый с нашими правовыми реалиями (у меня самого юридическое образование, много друзей-юристов), могу совершенно прямо сказать, что количество действительно необходимых для оформления экопоселения документов не установлено никем. Чем больше тебе хочется иметь документов, тем больше их можно оформить, если есть желание и деньги. Поэтому когда юрист говорит участникам инициативной группы, что какая-то бумага ну просто жизненно необходима для существования поселения (иногда говорят: "да, в Подмосковье это было бы не нужно, но у нас здесь, в Курганской (Волгоградской, Оренбургской и т.д.) области такие чиновники! Ведь у нас "красный регион!" и т.п.), то не следует понимать это все буквально. Это точно такое же мнение, какое может иметь любой член инициативной группы. В данном случае юрист просто отстаивает свои интересы и свое видение мира ("чем больше документов, тем надежнее начинание"). Если оно совпадает с представлениями большинства в группе - хорошо. Но, в то же время, я знаю поселения, где не оформлялось почти никаких документов, но люди уже живут и обустраивают поместья. А есть инициативные группы, которые истратили на оформление уже несколько сотен тысяч рублей, но до сих пор не получили желаемого. 

   Более того, я могу сказать, что в юридическую форму экопоселения можно с самого начала заложить моменты, требующие регулярных расходов на юридические действия в будущем. К примеру, если один участок в 10 Га оформить в общую долевую собственность 10 человек, то в каждом случае перемены хозяина одного из гектаров потребуется весьма непростая процедура получения согласия всех сособственников, так что расходы только на переоформление одного поместья могут составить до 5-6 тысяч рублей (которые каждый последующий собственник будет включать в состав продажной цены участка). 

   Я очень жду, что Федор Лазутин напишет статью о своем опыте оформления документов для поселения и о своих выводах по этой теме. Это человек, которого сама жизнь заставила разобраться в законах, и который вынес из этого уникальный опыт и мысли. Его, мне кажется, можно считать первым настоящим юристом-практиком по проблеме экопоселений в России. 

   Однако, если копнуть глубже, то сама по себе причина такого страха перед властями и потребности в документах - это опять-таки неготовность людей к переселению в поместье и жизни там. Человека, который уже живет на земле, чрезвычайно сложно согнать с нее - как по закону, так и фактически. Ну представьте себе, неужели властям настолько нечем заняться, чтобы гнать в какую-то глухомань наряд ОМОНа и бульдозеры для сноса построек, создавать скандал на свою голову, на который поселенцы непременно пригласят СМИ и какой-нибудь Гринпис и т.д.? В процессе этого мероприятия наверняка будут какие-нибудь превышения полномочий сотрудниками милиции, а это уже всякие жалобы, суды и т.п. Если земля где-нибудь на отшибе и никто из сильных мира сего на нее не претендует, то проще всего оставить все как есть. (Известно, что даже жильцов квартир с сотнями тысяч долга по коммунальным платежам выселяют с огромным трудом; многие цыганские поселки, построенные без каких либо бумажек, власть снести не может, ибо скандальное это дело, а уж экологическое поселение…) 

   Человек же, который не живет на своей земле, испытывает повышенный страх потерять ее, ибо его связь с землей, на взгляд со стороны, очень слаба и мало кому видна. И потому лишняя бумажка, где записаны твои незыблемые права на участок, все-таки являет собой хоть какое-то вещественное свидетельство этой связи. 

   Третья причина, по которой один человек может узурпировать власть в группе - это страх ответственности у большинства людей. Многие поселенческие дела - и оформление земли, и прокладка коммуникаций, и строительство, и налаживание общественной жизни и т.д. - для большинства горожан новы и непонятны. Они кажутся трудными и слишком ответственными. И довольно мало таких людей, которые готовы легко взяться за незнакомое дело и довести его до конца. Поэтому большинство в инициативной группе чаще всего доверяет решение вопросов организации и проведения общепоселенских дел одному-трем человекам. Когда другие принимают решение, а мы лишь должны его исполнить - это проще. Равно как и ответственность за неудачный исход дела тоже лежит на организаторе, а мы тут вроде ни при чем. И, таким образом, несколько человек из группы естественным образом, с молчаливого согласия большинства, сосредоточивают в своем кругу процесс принятия всех значимых решений, а остальные привыкают к тому, что лидерам виднее, их надо слушаться. На любую попытку высказать противоречащее мнение опытный лидер может задать с десяток уточняющих вопросов, на которые у оппозиционера ответа нет - так, что он сразу поймет свою некомпетентность и замолчит. Или же можно просто спросить: "ты готов взять на себя организацию всего этого дела?" - и в большинстве случаев выяснится, что человек не готов. И лидеры привыкают к своей власти и могут даже начать открыто игнорировать остальных, зная, что им все равно никто ничего поперек не скажет. 

   Но опять-таки, такая ситуация возникает как правило, когда люди еще не живут в поселении. Если на группу из 50 человек есть двое-четверо с опытом сельской жизни или с опытом организации массовых мероприятий - они начинают вести других просто потому, что люди совершенно не представляют, что их будет ждать в поселении. Но когда все уже живут на земле или ездят на нее довольно часто, то компетентность большинства в поселенческих вопросах существенно повышается, и на смену явному лидерству приходит самоуправление (хотя и не всегда). 

   Таким образом, подводя итоги, скажу, что в поселенческом подходе к земле самое важное не то, что земля принадлежит поселению, а то, что основной интерес людей - именно ЖИТЬ на земле. Независимо от того, какие документы у них будут, и того, как долго они будут жить в этом конкретном поселении. 

(3) Правовые аспекты собственности на землю. 

   Раз уж пришлось затронуть здесь юридические вопросы, то очень важно будет написать о самом главном, на мой взгляд, правовом заблуждении в анастасиевских кругах. 

   Вообще, желание как можно сильнее формально-юридически обеспечить свои права на землю характерно, пожалуй, для большинства инициативных групп по созданию экопоселений. Я уже упоминал, что страх перед государством как воплощением Системы и темных сил у многих анастасийцев присутствует в весьма высокой степени, и потому на то, чтобы обезопасить себя от ожидаемых нападок со стороны властей, тратятся часто немалые силы и средства. И в большинстве случаев одной из главных гарантий такой безопасности считается право собственности на землю. 

   Однако следует заметить, что большинство анастасийцев имеют весьма идеализированное и романтизированное представление о том, что такое право собственности на землю, имеющее довольно мало общего как с современным российским законодательством, так и с отечественной юридической практикой. Обычный русский обыватель воспринимает идею собственности в лучших традициях Эпохи Просвещения XVIII века - как незыблимое, неотъемлимое, святое и неприкосновенное право, гарантию стабильности, которое дает ему столько могущества, что он сможет на равных разговаривать с представителями любой власти и при желании может послать куда подальше любого, кто осмелится самовольно пересечь священные рубежи его владений. Буквально пару недель назад на очередном собрании у нас в поселении несколько человек высказали такие мысли: "Кто такой арендатор? Арендатор - это человек, которого в любой момент могут согнать с земли. Хозяин захочет повысить плату до непомерных размеров - и повысит, и ты ничего ему не скажешь. О каком родовом поместье может идти речь в таких условиях? Сейчас поселение Ковчег существует по милости тех, кто дал ему землю, а что-то не понравится хозяевам - и нет больше поселения. А собственника с его земли уже никто не выгонит. Кто может приказывать собственнику?" 

 Однако в реальности все далеко не так просто. 
Во-первых, право на собственность в современной России не имеет почти ничего общего с идеями, провозглашенными Великой Французской Революцией, и тезис о том, что никто не вправе согнать собственника с его земли, совершенно надуман и опровергается самым прямым указанием закона: 

Гражданский кодекс РФ, статья 279: 
   Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд путем выкупа... 

Статья 284: 
  Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течении трех лет, если более длительный срок не установлен законом... 

Статья 285: 
  Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка совершается с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением... 

   В двух последних случаях о выкупе ничего не сказано, т.е. участок может быть изъят безвозмездно. 

   Под определения двух последних статей подходит огромное большинство участков в анастасиевских поселениях, ибо большинство из них, насколько я знаю практику, используется или не по целевому назначению (на землях сельхозназначения за пределами населенных пунктов и дачных кооперативов законом не допускается строительство), или не используется вовсе - иногда в течение более, чем трех лет (число "мертвых душ" в поселении может достигать половины от общего числа участков и даже более). Поэтому, если рассуждать формально-юридически, то в этих случаях то, что люди имеют право собственности, ничего не значит: земля вполне законно может быть у них безвозмездно изъята. 

   Поселенцев спасает здесь, главным образом, то, что проверяющие инстанции обычно мало интересуются фактическим положением дел на земельных участках и смотрят только на документы. Так что право собственности здесь имеет более психологическое, чем юридическое значение. Хотя один из наших поселенцев, работавший в свое время в земельном комитете г. Кургана (или Курганской области), рассказывал, что дела об изъятии неиспользуемых земельных участков (в частности у фермерских хозяйств) у них в практике действительно были. 

   Наконец, говоря о формальных моментах, не следует забывать, что право собственности на землю неразрывно связано с разнообразными платежами - ежегодным земельным налогом, а также всевозможными сборами за оформление (к примеру, недавно введена новая форма свидетельства о регистрации прав на землю, и при заключении любых сделок теперь взимается дополнительный сбор за замену старого свидетельства на свидетельство нового образца). И если человек не платит соответствующие платежи, то опять-таки право собственности либо может быть прекращено по законным основаниям, либо лишиться правовой защиты (при неполадках с документами). При такой картине с ежегодными платежами ощутимой разницы между правом собственности на землю и арендой практически не просматривается. 

   Во-вторых, однако, думая о судьбе поселения, ограничиваться формально-юридической стороной никак нельзя, потому что содержание неизбежно оказывается важнее внешней формы. 
Теоретически кто-то (государство у собственника или собственник у арендатора) может и иметь право изъять землю, но практически при определенных условиях такое будет уже совершенно нереально. Представьте себе, что происходит, если выясняется, что какой-нибудь небоскреб или торговый центр в центре города построен без надлежащего оформления документов на землю. Неужели вы думаете, что городская администрация будет изымать участок и демонтировать постройку? В жизни в таких случаях обычно происходит совсем наоборот: не фактическое положение вещей приводится в соответствие с документами, а документы подстраиваются к фактам - элементарно в силу несоразмерности затрат на то и на другое. Поэтому на практике многие организации и частные лица идут именно этим путем: зная, что по закону получить разрешение на возведение постройки в данном месте невозможно, они возводят сообружение, получив лишь какие-то минимально необходимые для вида документы, а потом, когда уже ничего не поделаешь, и торговый центр действует и приносит доход, властям ничего не остается, кроме как узаконить постройку, оформив документы задним числом (естественно, получив свою долю от пирога). К примеру, центр города Екатеринбурга застроен зданиями, являющимися памятниками архитектуры XIX и даже XVIII в., которые юридически находятся в федеральной или областной собственности и под особой охраной. И получить разрешение на снос этих памятников для возведения, скажем, гипермаркета или бизнес-центра законным путем невозможно. Поэтому инициаторы таких проектов действуют следующим образом. Они получают разрешение на реставрацию памятников архитектуры и начинают на основании этих документов строительные работы. Ну, а там уже, по ходу дела решается, как лучше оформить тот факт, что в результате реставрации памятник архитектуры перестал существовать или (обычная практика) сократился по площади до одной фасадной стены, за которой уже располагаются помещения торгового центра. От друзей-юристов, занимающихся юридическим обслуживанием подобных проектов, мне пришлось наслушаться немало подобных историй. 

   Сказанное в какой-то мере будет справедливо и для анастасиевского поселения* . Предположение о том, что кто-то может изъять землю у экопоселенцев, может оказаться верным в трех случаях: 
  1) если земля не будет использоваться в течение нескольких лет, и власти будут это хорошо видеть (пустых "поселений", заросших бурьяном, сегодня довольно много, но они не все на виду, и это продолжается еще пока не очень долго); 
  2) если земля находится слишком близко от города, и спрос на нее исключительно высок (хотя поселение Радомир в 6 км от Челябинска, не имеющее никаких документов на землю, продолжает отбиваться от посягательств вот уже около 7 лет, и пока вроде успешно - там построено уже 40 домов, и чем их будет больше, тем менее вероятность того, что землю отнимут); 
  3) если против поселенцев сильно настроены какие-то влиятельные лица в администрации или среди местных крупных предпринимателей, и при этом поселение не является достаточно сильным, чтобы противостоять этому (скажем, проблемы поселения Родное семья Молчановых объясняют личной неприязнью губернатора Владимирской обл.) - но отношения тоже могут измениться, равно как и власть меняется. 

   До сих пор случаи конфликтов между властями и поселенцами, о которых мне доводилось слышать и видеть, утверждают меня во мнении, что главным фактором, решающим судьбу поселения, является все-таки совсем не документы, а сила и сплоченность коллектива, его единство и уверенность в своей правоте. Документы же играют в основном чисто психологическое значение: их сила тем выше, чем сильнее вера в них. Если у поселенцев есть все документы, то, при наличии соответствующих навыков, они могут очень успешно использовать эти документы в борьбе за свои права. Но когда документов нет, сильный коллектив всегда находит другие способы отстоять свои интересы - будь то апелляция к идее защиты природы, какая-то культурная работа или даже религиозная практика - и это хорошо видно на примере того же Радомира (чье Обращение к Президенту РФ было опубликовано в апрельском номере "Родовой Земли"), где собрались такие ребята, которые, похоже, сдаваться не собираются. 

   Право - это документальное оформление существующей в реальности силы. Если эта сила есть - она рано или поздно получает свою законную форму. Если же возникает форма без реальной силы (масса поселений, где земля в собственности, но пустые участки так и стоят в первозданном виде), то рано или поздно исчезает и само право. И поселение, имеющее все документы, не сможет уберечься от самых банальных проблем. 

(4) Выводы по теме. 

   Итак, мы видим, что движение за получение гектаров земли, поднявшееся на волне идей Анастасии, предстает перед нами в самых разных обличьях. Одни люди хотят жить на земле, другие - иметь землю; для одних главное - внешняя безупречность формы, для других самое главное - содержание, а форма имеет второстепенное значение. 

   Я не утверждаю, что тот или иной подход "правильный": люди очень разные, и желания их многообразны (в частности, желание иметь землю пока выражено ярче, чем желание жить на ней - может, это своеобразная реакция на то, что очень долго в нашей стране право собственности на землю оставалось под запретом; так же как и многоэтажные коттеджи с сотнями кв. м. жилой площади в пригородах и даже экопоселениях - реакция на привычную тесноту "коммуналок" и "хрущевок"). Но очень важно, чтобы в одном поселении не оказались люди вот с этими принципиально различными позициями (и с ожиданием, что другие мыслят так же). И очень важно, чтобы люди, ожидая чего-то от других поселенцев, сами были бы готовы отдавать то же. К примеру, если ты сам не готов участвовать в создании первичной инфраструктуры поселения (дороги, электричество, общий дом, школа и пр.), то ты не вправе требовать, чтобы другие сделали это для тебя бесплатно. Если ты хочешь прийти, когда все уже будет сделано другими, то готовь деньги на соответствующий размер вступительного взноса или цену земли. Если ты хочешь иметь землю, но не нести в связи с этим никаких обязанностей, то будь готов к тому, что и твои соседи тебе ничего не должны. Это кажется таким простым, и в то же время на практике люди совершенно искренне полагают, что соседи им должны то или это - просто потому, что они "единомышленники" и обязаны помогать. 

   Поэтому очень важно обсудить все эти вопросы с самого начала. Спросить у каждого, чего он ожидает от других и что готов предоставить взамен. Осмыслить степень своей собственной готовности к жизни на земле и сказать об этом всем. Если вы чувствуете, что жить на земле вы пока не готовы, но анастасиевская идея вам, тем не менее, очень близка, то нет ничего плохого в том, чтобы организовать экопоселение дачного типа - для людей, которые живут в городе и хотят подготовиться к жизни на природе. 

   Либо, я думаю, интересным вариантом было бы разделить всю территорию экопоселения на два автономных «микрорайона» – один для постоянного проживания (где свободной землей распоряжается именно коллектив постоянных жителей и он же планирует и реализует инфраструктуру, общие участки и т.д. без необходимости получать согласие горожан), а другой – для сезонного проживания (тоже с автономным управлением). А общие вопросы всего поселения (например, проведение дороги к поселению, электрификация, организация совместных мероприятий и т.д.) будут решаться на общем собрании обоих «микрорайонов». Думаю, что в этом случае взаимные претензии горожан и поселенцев будут сведены к минимуму. Если хотя бы несколько поселений так сделает, будет просто невозможно игнорировать некоторые важные выводы. 

   Самое главное, чтобы никто не был обманут, чтобы каждому вновь приходящему вы могли честно сказать, что он сможет получить в вашем поселении, а что - нет. Чтобы не было обиды ни со стороны поселенцев, ни со стороны тех, кто целых шесть лет ждал, пока ему создадут условия для переезда, но дождался только того, что у него за неиспользование отобрали участок и передали другому. 

Ольховой Дмитрий. 
экопоселение Родники, Курганская обл.